天下雜誌 文呂國禎 2019-04-02

天下持續追蹤農地工廠解方，2016年11月，經濟部提出都市型工業區立體化政策來解決工業地不足、舒緩農地被侵占問題，現在政策終於在新北市落地了，老工廠打掉重蓋能從2層變14層，全新北將增加691萬平方公尺工業用樓地板面積，未來將在全台推動來解決產業用地不足的問題。

國道三號一下土城交流道，一座座鐵皮工廠、現代化廠辦櫛比鱗次，新舊工廠參差不齊，這是距離大台北地區最近又最便宜、相對老但又有捷運站的土城工業區。

從這個工業區開始，台灣傳統工業區將有翻天覆地的大改變，鐵皮老工廠可申請都更立體化，原本兩層可蓋地上地下共14層，1,500坪工廠變成樓地板面積4,725坪的廠辦大樓。

不只土城工業區適用立體化政策，新店、林口、汐止等新北29個行政區的都市計畫工業區都將適用。

新北市長侯友宜說，其最大意義是原本只有3個工業區適用，只能增加61萬平方公尺的工業區樓地板面積，變成擴大到可增加691萬平方公尺工業區樓地板面積，相當於18座台北101的樓地板面積。

推動這項政策的目的是活化老舊工業區、加速私人工業區土地開發與閒置工業地，來解決產業用地不足問題，達到促進民間投資的目的。

而推動這項政策的關鍵人物是吳明機。時間拉回到2016年11月，《天下》製作封面故事「農地上的世界冠軍竟是違章工廠」，訪問了當時擔任經濟部工業局長的吳明機，他指出經濟部推動這項政策的目的是為了確保工業地效用極大化。

工業局在研究都市型工業區立體化的可行性，希望將現有廠辦的容積率從210％提高至300％，在現有土地上增加樓地板面積，以解決中小型工廠無處去的困境。

去年，吳明機借調到了新北市擔任副市長，將中央的政策落實且在新北市擴大，兌現了政府解決產業用地不足的決心，不再讓工廠無處去，只能被逼上梁山搶佔農地。

工業區立體化解決廠辦不足問題

從業者的角度看，為何要配合都更與立體化？

走進土城工業區的全球傳動舊廠，全球傳動董事長李清崑在這裡蓋廠已超過30年，但因為空間不敷使用，產線早已搬移到樹林新廠，舊廠已經停工約3年了。走進工廠一看，大門口有一個能容納一部整車的大電梯，隨著李清崑搭電梯到頂樓才發現，原來停車場蓋在頂樓。

李清崑說，早年蓋工廠的時候就是一塊地搭起鐵皮屋頂，那時候工廠就是這樣蓋，哪會想到有一天土地會不夠用。後來東湊西湊，空間還是不足，只好把停車場移到頂樓，但最後仍然是不夠用而遷廠，現在就等著都更。

一樣也是申請工業區都更的安伯特實業總經理阮建茂說，這幾年來，土城地區的工業區土地一坪從20萬漲到了40多萬，而且有行無市，工廠要擴張買不到地、也買不起。

為何不到遠一點的工業區擴廠？阮建茂說，距離大台北地區比較近的工業區也很貴，例如林口、桃園，近又便宜的是宜蘭利澤工業區，但離海太近不適合金屬相關的製造業，會有鏽蝕的問題，只好將老廠房申請都更。

全球傳動、安伯特的廠房緊鄰鴻海（現為鴻準）的工廠，當時鴻海就是在這座工廠的時期股票上市，可看出兩家工廠的歷史，未來都更立體化之後，將從現在的兩層樓廠房變成了地面10層、地下4層，以及地面11層、地下3層的現代化廠辦大樓。

李清崑說，樓層變高了，但工廠往內縮，建蔽率減為50%左右，因此總面積約增3倍，未來仍將以製造業為主。

中華經濟研究院前院長、中研院研究員蕭代基說，贊同新北市的作法，更新老舊的各種工業區，鼓勵閒置工業區土地或廠房出租、出售或更新，而且最好還要搭配課徵空地稅或閒置稅來加快活化工業區的速度。

工廠長高無助於壓抑土地價格

不過，工廠能長高不代表工業地價格會變便宜，長年從事工業地買賣的普華國際不動產總經理田揚名說，工業區立體化，主要是解決了廠辦不足的問題，特別是大台北地區的內湖科的廠辦已經滿了，必須尋找新廠辦用地。

最便宜且距離大台北地區最近的就是土城工業區，但土城開始都更、立體化，必然會轉型成為以廠辦為主，對於壓抑工業區土地價格上漲恐怕沒有效果。

「反而像是點一把火在後面燒，提高了工業地的價格，因為適用於工業區立體化的工業地投資價值變高，就會更吸引人。」田揚名這樣認為。

其次，工廠長高未必適合農地工廠，而且其中大部分空間的用途恐怕就會改變了，田揚名說，工廠不能蓋高，是因為要放重機具，結構必須夠厚實，所以有些工廠不能蓋高、不能挖地下室就是為了維持高負重能力。

但都更之後，2樓以上的高樓層，恐怕無法從事傳統重型機械製造業，用途會變成總部大樓、研發或物流倉庫、設備機房等。

好處是工廠土地價值上升了，讓閒置工業區土地的持有人更願意開發工業區土地，增加工業地供給量，解決新創型、研發型中小企業的用地問題。缺點是，新廠辦大樓未必能夠適合所有的農地工廠。

田揚名認為，當初他們就是因為工業地價格比較貴，才跑農地去，這些廠辦大樓價格並不會太便宜，反而是台灣非六都地區仍有許多閒置的工業區土地，例如苗栗一坪才6、7萬，宜蘭離台北近也有閒置工業區土地，重點是這些廠家願不願意移去？

所以蕭代基建議，兩個工作應該同時做，一是更新活化老舊、閒置的各種工業區，二是鼓勵農地工廠搬至工業區，而且不能有法不執行，違章工廠應該取締、罰款，才能逼他們回到工業區，如此雙管齊下才能解決農地被違法侵佔的問題。（責任編輯：吳凱琳）

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